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  • フィリピン不動産購入者の権利保護：PD 957の遡及適用とその影響

    未開発の区画整理が不動産購入者の支払い義務免除の理由となるか？最高裁判所の判断

    G.R. No. 109404, January 22, 1996

    フィリピンでは、多くの人々が分割払いで不動産を購入しますが、開発業者が約束の開発を履行しない場合、購入者はどのように対処すべきでしょうか？今回の最高裁判所の判決は、区画整理の未開発が購入者の支払い義務にどう影響するかを明確にしています。

    本判決は、1976年の大統領令（PD）957の施行前に締結された土地購入契約に、同法が遡及的に適用されるか否かを判断しました。これにより、多くの不動産購入者が保護されることになり、未開発の区画整理地に対する支払い停止が正当化される場合があります。

    PD 957とは？不動産購入者を守るための法律

    PD 957、通称「区画整理およびコンドミニアム購入者保護令」は、不動産購入者を詐欺的な開発業者から保護するために制定されました。この法律は、開発業者にインフラ整備の義務を課し、違反者には罰則を科しています。

    PD 957の重要な条項の一つに、セクション23があります。これは、開発業者が承認された計画に従って区画整理プロジェクトを開発しない場合、購入者が支払い停止できる権利を規定しています。この条項は、購入者が支払った総額（償却利息を含むが、延滞利息を除く）を、法定利率で払い戻しを受けるオプションも提供します。

    セクション23：「購入者が区画整理またはコンドミニアムプロジェクトで購入契約を結んだ土地またはユニットに対する分割払い支払いは、所有者または開発者が承認された計画に従って区画整理またはコンドミニアムプロジェクトを開発しない場合、およびそれを遵守するための制限時間内に、所有者または開発者への適切な通知の後、購入者がそれ以上の支払いを控える場合、所有者または開発者に有利に没収されることはありません。そのような購入者は、彼の選択により、償却利息を含む支払われた総額を払い戻される場合がありますが、延滞利息は除き、法定利率での利息が付与されます。」

    事件の経緯：Eugenio vs. Drilon

    この事件は、Florencio Eugenioが所有するE & S Delta Villageでの区画整理地の購入契約に端を発します。購入者のProspero Palmianoは、開発の遅延を理由に支払いを停止しました。その後、PalmianoはHuman Settlements Regulatory Commission（HSRC）に苦情を申し立て、契約の履行を求めました。

    • 1972年5月10日：PalmianoがE & S Delta Villageの区画整理地を分割払いで購入。
    • 1979年1月17日：National Housing Authority（NHA）がEugenioに区画整理地の販売停止命令。
    • PalmianoがHSRCに苦情を申し立て、未開発を理由に支払い停止を主張。
    • OAALAがEugenioの契約解除権を支持し、Palmianoの訴えを却下。
    • HSRC本委員会がOAALAの決定を覆し、PD 957を適用してEugenioに区画整理の開発完了とPalmianoの購入契約の再開を命令。

    この事件は最終的に最高裁判所に持ち込まれ、PD 957の遡及適用が争点となりました。

    最高裁判所は、PD 957の目的は「無慈悲な区画整理およびコンドミニアム販売業者の操作や策略の犠牲となる可能性のある無力な市民を保護すること」であると指摘しました。そして、PD 957を遡及的に適用することで、この目的が達成されると判断しました。

    最高裁判所は次のように述べています。「法律の意図は法律そのものであり、法律の厳密な文言と一致しない場合でも、確認された場合は執行されなければなりません。裁判所は、法律の真の意図と目的に反し、法律の一般的な目的に矛盾する結論につながる場合、法律の文言に従いません。」

    実務上の影響：不動産購入者が知っておくべきこと

    この判決は、PD 957が制定される前に締結された契約にも適用される可能性があることを明確にしました。これにより、未開発の区画整理地を購入した多くの人々が保護され、支払い停止や払い戻しを求める権利が認められる可能性があります。

    不動産購入者は以下の点に注意する必要があります。

    • 区画整理の開発状況を定期的に確認する。
    • 開発の遅延や未開発の場合、開発業者に書面で通知する。
    • PD 957に基づく権利を行使し、支払い停止や払い戻しを検討する。

    重要な教訓

    • PD 957は、不動産購入者を保護するための重要な法律である。
    • PD 957は、遡及的に適用される可能性がある。
    • 未開発の区画整理地に対する支払い停止は、正当化される場合がある。

    よくある質問（FAQ）

    Q: PD 957はいつ制定されましたか？

    A: 1976年7月12日に制定されました。

    Q: PD 957はどのような不動産に適用されますか？

    A: 区画整理地およびコンドミニアムに適用されます。

    Q: 開発業者が約束の開発を履行しない場合、どうすればよいですか？

    A: まず、開発業者に書面で通知し、開発の履行を求めます。それでも開発が進まない場合は、PD 957に基づいて支払い停止や払い戻しを検討することができます。

    Q: 払い戻しを求める場合、どのような書類が必要ですか？

    A: 購入契約書、支払い証明書、開発業者への通知書などが必要です。

    Q: PD 957に関する紛争はどこに申し立てるべきですか？

    A: Housing and Land Use Regulatory Board（HLURB）に申し立てることができます。

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  • フィリピンの不動産購入者を保護：PD 957の遡及適用と抵当権の優先順位

    不動産購入者を保護するためのPD 957の遡及適用

    G.R. No. 104528, January 18, 1996

    不動産購入者を保護するための大統領令（PD）957は、遡及的に適用される場合があります。これにより、施行前に締結された抵当契約であっても、誠実な購入者は保護されます。銀行は、抵当権設定時に適切なデューデリジェンスを実施し、購入者の権利を尊重する必要があります。

    はじめに

    不動産を購入することは、多くの人々にとって人生で最も重要な投資の一つです。しかし、悪徳な開発業者や予期せぬ法的問題により、その夢が打ち砕かれることもあります。本件は、PD 957が施行前に締結された抵当契約に遡及的に適用されるかどうかが争われた事例です。最高裁判所は、購入者を保護するために、PD 957の遡及適用を認めました。

    法的背景

    PD 957は、「細分化およびコンドミニアム購入者保護令」として知られており、不動産購入者を悪徳な開発業者から保護することを目的としています。この法律は、開発業者の義務、購入者の権利、および政府の規制について規定しています。特に、開発業者が住宅ローンを設定する場合、事前に住宅都市計画規制委員会（HLURB）の承認を得る必要があり、購入者は残りの支払いを抵当権者に直接支払うことができます。

    民法第4条では、法律は遡及的に適用されないと規定されていますが、PD 957の目的は、誠実な購入者を保護することであるため、遡及適用が認められました。裁判所は、社会正義の観点から、弱い立場にある購入者を保護する必要があると判断しました。

    PD 957の関連条項：

    * **第20条（完了時期）:** すべての所有者または開発者は、認可された細分化またはコンドミニアム計画、パンフレット、目論見書、印刷物、手紙、またはあらゆる形式の広告で提供および示されている施設、改良、インフラストラクチャ、およびその他の開発形態（給水および照明施設を含む）を、細分化またはコンドミニアムプロジェクトのライセンスの発行日から1年以内、または当局が定めるその他の期間内に建設し、提供するものとします。
    * **第21条（法令前の販売）:** 本法令の施行前に販売または処分された細分化区画またはコンドミニアムユニットの場合、細分化またはコンドミニアムプロジェクトの所有者または開発者は、前条の規定に従って、本法令の日から2年以内に義務の遵守を完了するものとします。ただし、当局が別途延長した場合、または第6条に従って適切な履行保証金が提出された場合はこの限りではありません。
    * **第23条（支払いの没収禁止）:** 細分化またはコンドミニアムプロジェクトの購入者が、区画またはユニットのために行った分割払いによる支払いは、所有者または開発者が承認された計画に従って、およびそれを遵守するための制限時間内に細分化またはコンドミニアムプロジェクトを開発しなかったために、所有者または開発者に正式な通知を行った後、支払いを中止した場合、所有者または開発者に有利に没収されることはありません。そのような購入者は、その選択により、延滞利息を除く、償却利息を含む支払われた合計金額を、法定利率で利息とともに払い戻しを受けることができます。

    ### 事例の概要

    本件では、私的回答者（不動産購入者）は、マリキナ・ビレッジ社から分割払いで土地を購入しました。その後、マリキナ・ビレッジ社は、その土地をフィリピンナショナルバンク（PNB）に抵当に入れました。購入者は、抵当権の存在を知らずに、土地の購入契約を履行し、住宅を建設しました。

    マリキナ・ビレッジ社が債務不履行に陥ったため、PNBは抵当権を実行し、土地の所有者となりました。購入者は、HLURBに訴訟を起こし、PNBがマリキナ・ビレッジ社との契約に基づいて残りの分割払いのみを請求できると主張しました。

    HLURB、大統領府は購入者の訴えを認め、PNBは購入者から残りの分割払いのみを徴収できると判断しました。PNBは、PD 957が抵当契約の締結後に施行されたため、適用されないと主張して、最高裁判所に上訴しました。

    最高裁判所は、PD 957の目的が購入者を保護することであるため、遡及適用を認め、PNBの上訴を棄却しました。

    裁判所の主な根拠：

    * PD 957は、誠実な購入者を保護することを目的としており、その意図は遡及的に適用されるべきである。
    * 銀行は、抵当権設定時に適切なデューデリジェンスを実施し、購入者の権利を尊重する責任がある。
    * 社会正義の観点から、弱い立場にある購入者を保護する必要がある。

    ### 実務上の意味

    本判決は、不動産購入者にとって重要な意味を持ちます。PD 957の遡及適用により、施行前に締結された抵当契約であっても、誠実な購入者は保護されます。銀行は、抵当権設定時に適切なデューデリジェンスを実施し、購入者の権利を尊重する必要があります。

    **重要な教訓：**

    * 不動産を購入する際には、事前に土地の権利関係を確認することが重要です。
    * 開発業者が住宅ローンを設定している場合、HLURBの承認を得ているか確認してください。
    * 残りの分割払いは、抵当権者に直接支払うことができます。

    ### よくある質問

    **Q：PD 957はどのような場合に遡及的に適用されますか？**
    A：PD 957は、誠実な購入者を保護するために、遡及的に適用される場合があります。ただし、個々の事例の事実関係によって判断が異なります。

    **Q：銀行は、抵当権設定時にどのようなデューデリジェンスを行う必要がありますか？**
    A：銀行は、土地の権利関係、購入者の存在、および開発業者の財務状況について、適切なデューデリジェンスを行う必要があります。

    **Q：購入者は、残りの分割払いを誰に支払うべきですか？**
    A：購入者は、残りの分割払いを抵当権者に直接支払うことができます。

    **Q：PD 957に違反した場合、どのような罰則がありますか？**
    A：PD 957に違反した場合、罰金、懲役、またはその両方が科せられる場合があります。

    **Q：不動産に関する紛争が発生した場合、どこに相談すればよいですか？**
    A：不動産に関する紛争が発生した場合、弁護士またはHLURBにご相談ください。

    **Q: 不動産購入時の注意点は何ですか？**
    A: 不動産購入は複雑なプロセスであり、法的リスクも伴います。契約書の内容を十分に理解し、専門家のアドバイスを受けることが重要です。

    不動産に関するお困りごとは、ASG Lawにご相談ください。konnichiwa@asglawpartners.com または https://www.jp.asglawpartners.com/contact までお気軽にお問い合わせください。