第三者が権利を主張する場合、占有令状は執行できない

G.R. No. 272689, October 16, 2024

フィリピンの不動産取引では、抵当権の実行や占有令状の取得が一般的ですが、第三者の権利が絡むと事態は複雑になります。本判例は、抵当権設定前に不動産を購入し、占有している第三者に対しては、占有令状を執行できないことを明確にしました。この判例を理解することで、不動産取引におけるリスクを軽減し、権利を保護することができます。

不動産取引における占有令状とは？

占有令状とは、裁判所の命令に基づき、特定の不動産の占有を強制的に移転させるための執行令状の一種です。通常、抵当権の実行や不動産競売の結果として発行されます。しかし、この令状は絶対的なものではなく、特定の条件下では執行が制限されます。

フィリピン民事訴訟規則第39条第33項には、占有令状の執行に関する例外規定があります。この規定によれば、第三者が債務者に対して不利な立場で不動産を占有している場合、購入者はその不動産の占有を取得することができません。この規定は、正当な権利を持つ第三者を保護するために設けられています。

例えば、AさんがBさんから土地を購入し、登記手続きを進めている間に、Bさんがその土地に抵当権を設定した場合を考えてみましょう。Aさんが土地を占有している場合、抵当権者はAさんに対して占有令状を執行することはできません。Aさんは、Bさんとの売買契約に基づいて土地を占有しているため、第三者として保護されるからです。

本件に関連する重要な条文は以下の通りです。

SEC. 33. Deed and possession to be given at expiration of redemption period; by whom executed or given. — If no redemption be made within one (1) year from the date of the registration of the certificate of sale, the purchaser is entitled to a conveyance and possession of the property[ … ]

Upon the expiration of the right of redemption, the purchaser or redemptioner shall be substituted to and acquire all the rights, title, interest and claim of the judgment obligor to the property as of the time of the levy. The possession of the property shall be given to the purchaser or last redemptioner by the same officer unless a third party is actually holding the property adversely to the judgment obligor.

ファイ・フア・ファイナンス対カスタニェダ事件の経緯

本件は、ファイ・フア・ファイナンス・アンド・リーシング・サービス（以下「ファイ・フア」）が、ゴルドランド・プロパティーズ・アンド・デベロップメント・コーポレーション（以下「ゴルドランド」）に対して取得した占有令状の執行に関する紛争です。事の発端は、ファイ・フアがゴルドランドに融資を行い、その担保としてゴルドランドが所有する駐車場区画に抵当権を設定したことでした。

その後、ゴルドランドが融資の返済を滞ったため、ファイ・フアは抵当権を実行し、競売を通じて駐車場区画を取得しました。しかし、エディルベルト・カスタニェダ（以下「カスタニェダ」）は、自身がゴルドランドから駐車場区画を購入し、占有していると主張し、占有令状の執行に異議を唱えました。

以下に、本件の経緯をまとめます。

• ファイ・フアはゴルドランドに融資を行い、駐車場区画に抵当権を設定。
• ゴルドランドが返済を滞ったため、ファイ・フアは抵当権を実行し、競売を通じて駐車場区画を取得。
• カスタニェダは、自身がゴルドランドから駐車場区画を購入し、占有していると主張。
• カスタニェダは、占有令状の執行停止を求める申立てを地方裁判所に提起。

地方裁判所は、占有令状の執行は正当であると判断しましたが、控訴院はこれを覆し、カスタニェダの主張を認めました。最高裁判所は、控訴院の判断を支持し、ファイ・フアの訴えを退けました。

最高裁判所は、判決の中で以下の点を強調しました。

「占有令状の発行は、裁判所の形式的な義務に過ぎない。しかし、第三者が債務者に対して不利な立場で不動産を占有している場合、この義務は免除される。」

「カスタニェダは、抵当権設定前に駐車場区画を購入し、占有している。したがって、彼は第三者として保護されるべきである。」

本判例の重要なポイント

本判例から得られる教訓は、以下の通りです。

• 抵当権設定前に不動産を購入し、占有している第三者は、占有令状の執行から保護される。
• 不動産取引においては、抵当権の有無だけでなく、第三者の権利の有無も確認する必要がある。
• 不動産を購入する際は、売主だけでなく、関係者全員に権利関係を確認することが重要である。

不動産取引における実務的なアドバイス

本判例を踏まえ、不動産取引においては、以下の点に注意することが重要です。

• 購入前に、不動産の権利関係を徹底的に調査する。
• 売主だけでなく、関係者全員に権利関係を確認する。
• 不動産取引の専門家（弁護士、不動産業者など）に相談する。

キーレッスン

• 権利調査の徹底: 不動産購入前に、抵当権の有無だけでなく、第三者の権利の有無も確認する。
• 専門家への相談: 不動産取引の専門家（弁護士、不動産業者など）に相談し、リスクを軽減する。
• 関係者への確認: 売主だけでなく、関係者全員に権利関係を確認し、潜在的な問題を洗い出す。

よくある質問（FAQ）

Q: 占有令状とは何ですか？

A: 裁判所の命令に基づき、特定の不動産の占有を強制的に移転させるための執行令状の一種です。

Q: 占有令状はどのような場合に発行されますか？

A: 通常、抵当権の実行や不動産競売の結果として発行されます。

Q: 占有令状は絶対的なものですか？

A: いいえ、特定の条件下では執行が制限されます。

Q: どのような場合に占有令状の執行が制限されますか？

A: 第三者が債務者に対して不利な立場で不動産を占有している場合、占有令状の執行が制限されます。

Q: 不動産を購入する際に注意すべき点は何ですか？

A: 購入前に、不動産の権利関係を徹底的に調査し、売主だけでなく、関係者全員に権利関係を確認することが重要です。

Q: 不動産取引でトラブルが発生した場合、どうすれば良いですか？

A: 不動産取引の専門家（弁護士、不動産業者など）に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。

不動産に関するご相談は、ASG Lawまでお気軽にお問い合わせください。お問い合わせ またはメール konnichiwa@asglawpartners.com までご連絡ください。

パクタム・コミソリウムの禁止：担保不動産の不当な取得に対する保護

G.R. No. 238714, 2023年8月30日

住宅ローンを組んだものの、返済が滞ってしまった場合、金融機関が一方的に担保不動産を奪ってしまうのではないかと不安に思う方は少なくないでしょう。フィリピン法では、このような事態を防ぐために「パクタム・コミソリウム」という原則を禁止しています。本稿では、最高裁判所の判例に基づいて、パクタム・コミソリウムの意義と、それが不動産取引に与える影響について解説します。

はじめに

フィリピンでは、多くの人々が不動産を所有することを夢見ています。しかし、経済的な困難に直面した場合、住宅ローンやその他の債務の返済が滞ってしまうこともあります。そのような状況下で、債権者が債務者の財産を不当に取得することを防ぐために、法律はパクタム・コミソリウムを禁止しています。これは、債務者が債務を履行できない場合に、債権者が担保として提供された財産を自動的に取得することを禁じる原則です。

本稿では、最高裁判所の判例、特にANNALIZA C. SINGSON対SPOUSES NAR CHRISTIAN CARPIO AND CECILIA CAO CARPIO事件（G.R. No. 238714, 2023年8月30日）を分析し、パクタム・コミソリウムの意義と、それが不動産取引に与える影響について解説します。

法的背景

パクタム・コミソリウムは、フィリピン民法第2088条で明確に禁止されています。同条は、「債権者は、質権または抵当権によって与えられた物を専有または処分することはできない。これに反するいかなる合意も無効とする」と規定しています。

この規定の目的は、債務者を債権者の不当な行為から保護することです。パクタム・コミソリウムが許容されると、債権者は不当に利益を得る可能性があり、債務者は財産を失うリスクにさらされます。最高裁判所は、多くの判例でこの原則を支持しており、債権者が債務者の債務不履行時に担保不動産を自動的に取得することを禁じています。

例えば、AさんがBさんから融資を受け、その担保として土地を提供したとします。Aさんが融資を返済できなくなった場合、Bさんは裁判所を通じて抵当権を実行し、競売で土地を売却する必要があります。BさんがAさんの土地を一方的に取得することは、パクタム・コミソリウムに該当し、違法となります。

事件の概要

SINGSON対CARPIO事件では、夫婦であるナル・クリスチャン・カルピオとセシリア・カオ・カルピオ（以下、「カルピオ夫妻」）が、アナリザ・C・シンソン（以下、「シンソン」）に対して、不動産の所有権回復と損害賠償を求めて訴訟を提起しました。カルピオ夫妻は、プリミティバ・カヤナン・ヴィダ・デ・カアミック（以下、「プリミティバ」）から問題の不動産を購入したと主張しました。しかし、シンソンは、プリミティバとの取引は、実際には抵当権設定であり、カルピオ夫妻がパクタム・コミソリウムに違反して不動産を取得したと主張しました。

事件は、マニラ地方裁判所、控訴院を経て、最高裁判所に上訴されました。各裁判所の判断は以下の通りです。

• 地方裁判所：カルピオ夫妻の訴えを認め、シンソンに対して不動産の明け渡しと賃料の支払いを命じました。
• 控訴院：地方裁判所の判断を支持しました。
• 最高裁判所：控訴院の判断を覆し、カルピオ夫妻の訴えを棄却しました。

最高裁判所は、カルピオ夫妻が問題の不動産をパクタム・コミソリウムに違反して取得したと判断しました。裁判所は、プリミティバとカルピオ夫妻の間の取引が、実際には抵当権設定であり、カルピオ夫妻は抵当権を実行せずに不動産を取得したと認定しました。

最高裁判所は、以下の点を重視しました。

• 「カルピオ夫妻は、抵当権を実行し、公開競売で不動産を取得したことを証明できなかった。」
• 「カルピオ夫妻による不動産の登録は、パクタム・コミソリウムに該当し、既存の法律に違反する。」

最高裁判所は、カルピオ夫妻の所有権を無効とし、プリミティバの名義で不動産を再登録することを命じました。

実務上の影響

SINGSON対CARPIO事件は、パクタム・コミソリウムの禁止が、不動産取引において依然として重要な原則であることを明確にしました。この判決は、債権者が債務者の財産を不当に取得することを防ぎ、債務者の権利を保護する上で重要な役割を果たします。

この判決から得られる教訓は以下の通りです。

• 債権者は、債務者の債務不履行時に担保不動産を自動的に取得することはできません。
• 債権者は、抵当権を実行し、公開競売で不動産を売却する必要があります。
• 債務者は、債権者がパクタム・コミソリウムに違反した場合、法的救済を求めることができます。

不動産取引を行う際には、契約の内容を十分に理解し、法的助言を求めることが重要です。特に、債務者は、債権者がパクタム・コミソリウムに違反する可能性のある条項に注意する必要があります。

よくある質問

以下は、パクタム・コミソリウムに関するよくある質問です。

Q: パクタム・コミソリウムとは何ですか？

A: パクタム・コミソリウムとは、債務者が債務を履行できない場合に、債権者が担保として提供された財産を自動的に取得することを禁じる原則です。

Q: パクタム・コミソリウムはなぜ禁止されているのですか？

A: パクタム・コミソリウムは、債務者を債権者の不当な行為から保護するために禁止されています。パクタム・コミソリウムが許容されると、債権者は不当に利益を得る可能性があり、債務者は財産を失うリスクにさらされます。

Q: 債権者がパクタム・コミソリウムに違反した場合、どうすればよいですか？

A: 債権者がパクタム・コミソリウムに違反した場合、法的救済を求めることができます。例えば、裁判所に訴訟を提起し、債権者の行為を無効にすることを求めることができます。

Q: 不動産取引を行う際に注意すべき点は何ですか？

A: 不動産取引を行う際には、契約の内容を十分に理解し、法的助言を求めることが重要です。特に、債務者は、債権者がパクタム・コミソリウムに違反する可能性のある条項に注意する必要があります。

Q: SINGSON対CARPIO事件から得られる教訓は何ですか？

A: SINGSON対CARPIO事件は、パクタム・コミソリウムの禁止が、不動産取引において依然として重要な原則であることを明確にしました。この判決は、債権者が債務者の財産を不当に取得することを防ぎ、債務者の権利を保護する上で重要な役割を果たします。

不動産取引に関するご相談は、ASG Lawまでお気軽にお問い合わせください。お問い合わせ またはメール konnichiwa@asglawpartners.com までご連絡ください。

不動産所有権の優先順位：抵当権と差押えの法的解釈

UNICORP FINANCE LIMITED 対 HERMA CORPORATION, G.R. No. 241752

不動産取引において、所有権の優先順位は常に重要な問題です。特に、抵当権や差押えといった権利が絡む場合、その解釈は複雑さを増します。本稿では、UNICORP FINANCE LIMITED 対 HERMA CORPORATIONの判例を基に、フィリピンにおける不動産所有権の優先順位について解説します。この判例は、抵当権と差押えが競合する場合の法的解釈、および土地登記裁判所の管轄権に関する重要な示唆を与えています。

法的背景：フィリピンの不動産登記制度

フィリピンの不動産登記制度は、トーレンス制度に基づいています。この制度は、土地の権利関係を明確にし、取引の安全性を確保することを目的としています。重要なのは、登記された権利は第三者に対抗できるという点です。しかし、未登記の権利も一定の条件下で保護される場合があります。

本判例に関連する重要な条文として、大統領令（PD）1529号、すなわち「不動産登記法」の第52条があります。この条文は、登記の効力について規定しており、特に第三者に対する権利の移転や影響は、登記によって初めて効力を生じるとされています。具体的には、以下の条文が重要です。

「第52条　登録行為は、第三者に関する限り、土地を譲渡または影響を与える行為となる。」

この条文は、不動産取引において登記が非常に重要であることを示しています。未登記の取引は、当事者間では有効ですが、第三者には対抗できません。したがって、不動産取引を行う際には、必ず登記を行うことが重要です。

事案の概要：UNICORP FINANCE LIMITED 対 HERMA CORPORATION

本件は、複数の不動産に関する所有権の争いです。事案の経緯は以下の通りです。

• 1995-1996年：Spouses Escalona（以下、エスカロナ夫妻）がTERP Construction Corporation（以下、TERP）に不動産を売却。
• 1999-2001年：UNICORP FINANCE LIMITED（以下、UNICORP）がエスカロナ夫妻に対する訴訟で、当該不動産を仮差押え。
• 2003年：TERPへの売却が登記される。
• 2013年：HERMA CORPORATION（以下、HERMA）がHome Guaranty Corporation（以下、HGC）から当該不動産を購入。

UNICORPは、エスカロナ夫妻に対する債権を回収するため、仮差押えに基づいて不動産を競売にかけようとしました。これに対し、HERMAは、自らが正当な所有者であるとして、競売の差し止めを求めました。訴訟は、地方裁判所、控訴院を経て、最高裁判所にまで及ぶこととなりました。

この裁判では、以下の点が争点となりました。

• 土地登記裁判所（RTC）は、別の裁判所が発行した差押命令の解除を命じる権限があるか。
• HERMAの所有権は、先行する抵当権よりも優先されるか。
• 競売の差し止めを命じた控訴院の判断は適切か。
• HERMAは、二重訴訟（フォーラムショッピング）を行ったか。

最高裁判所の判断：所有権の優先順位と土地登記裁判所の権限

最高裁判所は、HERMAの訴えを認め、UNICORPの訴えを棄却しました。その理由として、以下の点を挙げています。

1. 土地登記裁判所の権限：土地登記裁判所は、不動産登記に関するあらゆる問題について管轄権を有します。したがって、別の裁判所が発行した差押命令の解除を命じる権限も有します。
2. 所有権の優先順位：HERMAが不動産を取得した時点で、エスカロナ夫妻は既に所有権を失っていました。したがって、UNICORPの抵当権は、HERMAの所有権よりも優先されません。

最高裁判所は、判決の中で以下の点を強調しました。

「金銭判決は、債務者の所有に疑いの余地がない財産に対してのみ執行できる。」

この判決は、債務者の財産でない不動産を差し押さえることはできないという原則を明確にしています。また、以下の点も重要です。

「登録行為は、第三者に関する限り、土地を譲渡または影響を与える行為となる。」

この条文に基づき、最高裁判所は、TERPへの売却登記がされた時点で、UNICORPはエスカロナ夫妻が既に所有権を失っていたことを認識すべきであったと判断しました。

実務上の示唆：不動産取引における注意点

本判例から得られる実務上の教訓は以下の通りです。

• 不動産取引を行う際には、必ず登記簿を確認し、権利関係を明確にすること。
• 抵当権や差押えといった権利が設定されている不動産を購入する際には、専門家（弁護士など）に相談し、リスクを評価すること。
• 債権回収を行う際には、債務者の財産を正確に把握し、差押えの対象となる財産が債務者の所有であることを確認すること。

主要な教訓

• 登記の重要性：不動産取引においては、登記が非常に重要です。未登記の権利は、第三者に対抗できません。
• 所有権の確認：不動産を購入する際には、必ず所有権を確認し、抵当権や差押えといった権利が設定されていないかを確認することが重要です。
• 専門家への相談：複雑な不動産取引を行う際には、専門家（弁護士など）に相談し、リスクを評価することが重要です。

よくある質問（FAQ）

Q: 土地登記裁判所（RTC）はどのような権限を持っていますか？

A: 土地登記裁判所は、不動産登記に関するあらゆる問題について管轄権を有します。これには、所有権の確認、抵当権や差押えの解除、境界線の確定などが含まれます。

Q: 未登記の不動産取引は有効ですか？

A: 未登記の不動産取引は、当事者間では有効ですが、第三者には対抗できません。したがって、不動産取引を行う際には、必ず登記を行うことが重要です。

Q: 抵当権が設定されている不動産を購入する際のリスクは何ですか？

A: 抵当権が設定されている不動産を購入する際には、債務が履行されない場合、抵当権者が不動産を競売にかける可能性があります。したがって、抵当権が設定されている不動産を購入する際には、専門家（弁護士など）に相談し、リスクを評価することが重要です。

Q: 差押えられている不動産を購入することはできますか？

A: 差押えられている不動産を購入することは可能ですが、差押えが解除されない限り、所有権の行使が制限される場合があります。したがって、差押えられている不動産を購入する際には、専門家（弁護士など）に相談し、リスクを評価することが重要です。

Q: 二重訴訟（フォーラムショッピング）とは何ですか？

A: 二重訴訟とは、同一の当事者が、同一の請求原因に基づいて、複数の裁判所に訴訟を提起することです。これは、裁判制度の濫用であり、禁止されています。

不動産に関する問題でお困りですか？お問い合わせ または konnichiwa@asglawpartners.com までご連絡ください。ASG Lawでは、お客様の状況に合わせた最適な法的アドバイスを提供いたします。

善意の抵当権者は、真の所有者の権利に優先しない：フィリピン最高裁判所の判決

MERLINDA PLANA, PETITIONER, VS. LOURDES TAN CHUA AND HEIRS OF RAMON CHIANG, RESPONDENTS.[ G.R. No. 250636, January 10, 2023 ]

フィリピンの不動産取引は複雑であり、善意の第三者が詐欺の被害者になる可能性も否定できません。本記事では、最高裁判所の重要な判決であるメルリンダ・プラナ対ルルド・タン・チュア事件を取り上げ、不動産取引における善意の抵当権者と真の所有者の権利について解説します。この判決は、不動産取引に関わるすべての人にとって重要な教訓を含んでいます。

不動産取引における善意の抵当権者とは？

不動産取引において、善意の抵当権者とは、抵当権設定者が抵当権の対象となる不動産の正当な所有者であると信じて、誠実かつ正当な対価を支払って抵当権を設定した者を指します。しかし、フィリピンの法律では、善意の抵当権者であっても、常に不動産の真の所有者よりも優先されるわけではありません。

善意の抵当権者を保護する法律

善意の抵当権者は、フィリピンの法律で保護されています。例えば、PD 1529（不動産登記法）第32条では、「善意の購入者」という文言は、「善意の賃借人、抵当権者、またはその他の担保権者」を含むものとみなすと規定されています。これにより、抵当権者も不動産取引における善意の第三者として保護されることが明確化されています。

善意の抵当権者の保護要件

最高裁判所は、善意の抵当権者として保護されるための要件を明確にしています。重要な要件の一つは、抵当権者が抵当権設定者の権利に疑念を抱くような事実や状況が存在しないことです。つまり、抵当権者は、抵当権設定者の権利について合理的な注意を払い、調査を行う必要があります。

例えば、もし抵当権者が抵当権設定者の権利に疑念を抱くような情報（例えば、不動産の所有権を争う訴訟の存在）を知っていた場合、その抵当権者は善意の抵当権者とはみなされず、保護を受けることができません。

メルリンダ・プラナ対ルルド・タン・チュア事件の概要

本件は、不動産の所有権を巡る複雑な経緯から生じました。以下に、事件の概要をまとめます。

• 1975年、メルリンダ・プラナは、夫であるラモン・チアンとの間で不動産の売買契約を締結しました。
• その後、ラモンはルルド・タン・チュアから融資を受け、その担保として不動産に抵当権を設定しました。
• 後に、メルリンダはラモンとの売買契約が無効であると主張し、不動産の返還を求めました。
• 裁判所は、メルリンダとラモンの間の売買契約は無効であると判断しましたが、ルルドが善意の抵当権者であると認めました。

裁判所の判断

最高裁判所は、本件において、善意の抵当権者であるルルドの権利よりも、不動産の真の所有者であるメルリンダの権利が優先されると判断しました。裁判所は、以下の点を重視しました。

• ラモンとメルリンダの間の売買契約は無効であり、ラモンは不動産の所有権を取得していなかったこと。
• メルリンダは、ラモンに不動産の所有権を移転させる行為について、過失がなかったこと。
• 善意の抵当権者の保護は、真の所有者の権利を侵害するものではないこと。

裁判所は、「真の所有者が過失を犯していない場合、善意の抵当権者の権利よりも真の所有者の権利が優先される」と判示しました。

裁判所の判決からの引用

最高裁判所は、判決の中で以下の重要な点を強調しました。

• 「善意の抵当権者の保護は、不動産取引の安定性を維持するために重要である。」
• 「しかし、善意の抵当権者の保護は、真の所有者の権利を侵害するものであってはならない。」
• 「真の所有者が過失を犯していない場合、善意の抵当権者の権利よりも真の所有者の権利が優先される。」

不動産取引における実務的な影響

本判決は、フィリピンの不動産取引において、以下の重要な実務的な影響をもたらします。

• 不動産を購入または担保として受け入れる際には、不動産の所有権の正当性を慎重に確認する必要がある。
• 不動産の所有権を争う訴訟の存在など、不動産の権利に疑念を抱かせる情報がある場合には、より詳細な調査を行う必要がある。
• 不動産の真の所有者は、自身の権利を保護するために、迅速かつ適切な措置を講じる必要がある。

重要な教訓

本判決から得られる重要な教訓は以下のとおりです。

• 不動産取引においては、常に慎重なデューデリジェンス（権利調査）を行うこと。
• 不動産の権利に疑念を抱かせる情報がある場合には、専門家（弁護士など）に相談すること。
• 不動産の真の所有者は、自身の権利を保護するために、迅速かつ適切な措置を講じること。

よくある質問（FAQ）

以下に、本件に関連するよくある質問とその回答をまとめます。

Q: 善意の抵当権者とは何ですか？

A: 善意の抵当権者とは、抵当権設定者が抵当権の対象となる不動産の正当な所有者であると信じて、誠実かつ正当な対価を支払って抵当権を設定した者を指します。

Q: 善意の抵当権者は、常に不動産の真の所有者よりも優先されますか？

A: いいえ。フィリピンの法律では、真の所有者が過失を犯していない場合、善意の抵当権者の権利よりも真の所有者の権利が優先されます。

Q: 不動産を購入する際に注意すべき点は何ですか？

A: 不動産を購入する際には、不動産の所有権の正当性を慎重に確認する必要があります。不動産の権利に疑念を抱かせる情報がある場合には、より詳細な調査を行う必要があります。

Q: 不動産の権利を争う訴訟がある場合、どうすればよいですか？

A: 不動産の権利を争う訴訟がある場合には、専門家（弁護士など）に相談し、適切な法的助言を受ける必要があります。

Q: 不動産の真の所有者は、自身の権利を保護するために、どのような措置を講じるべきですか？

A: 不動産の真の所有者は、自身の権利を保護するために、迅速かつ適切な措置を講じる必要があります。例えば、不動産の返還を求める訴訟を提起したり、不動産の権利を保全するための仮処分を申し立てたりすることが考えられます。

不動産問題でお困りの際は、ASG Lawにご相談ください。お問い合わせ または konnichiwa@asglawpartners.com までご連絡ください。コンサルテーションのご予約を承ります。