本判決では、最高裁判所は、当事者間の口頭合意によって賃貸契約が部分的に修正されたかどうかを検討しました。裁判所は、契約の主要な条件の変更または修正と見なされるためには、修正の意図（animus novandi）が当事者間の明示的な合意または明確かつ明確な行為によって示されなければならないと判断しました。本件では、裁判所は、月額賃料が後の口頭合意によって減額されたものの、賃料エスカレーションおよび固定資産税の支払いの規定は依然として有効であると判断しました。これは、修正が証明された範囲内で契約条件が有効であることを明確に示しています。
賃貸契約：言葉の約束はどこまで？
本件では、ホセリン・モドモとロミー・モドモ夫妻（モドモ夫妻）が、モイセス・P・ライウグ・ジュニアとフェリサリン・E・ライウグ夫妻（ライウグ夫妻）から物件を賃貸しました。当初の契約では、月額賃料は17万ペソであり、2年目以降は段階的に上昇し、モドモ夫妻が固定資産税を支払うことになっていました。モドモ夫妻は賃貸期間中に改善工事を行ったと主張し、口頭で月額賃料を15万ペソに減額することで合意しました。その後、エスカレーション規定が施行され、固定資産税の支払いを求められたことで、賃貸契約の条件に相違が生じました。マカティ市の首都圏裁判所（MeTC）は、ライウグ夫妻に有利な判決を下し、モドモ夫妻に立ち退きを命じました。この判決は地方裁判所と控訴裁判所によって支持されました。
法的枠組みにおいて、本件の中心となるのは、民法第1291条におけるノベーションの概念であり、義務が修正される可能性があると規定されています。義務が修正されたとみなされるためには、**animus novandi** の存在、つまり契約の変更または破棄の意図を示す証拠が存在しなければなりません。これは、合意自体の中に明示的に表現されることも、当事者の行為から示唆されることもあります。裁判所は、口頭による契約修正が主張された場合、挙証責任は修正の存在を主張する当事者にあると強調しました。
今回の判決では、月額賃料の減額は有効であると裁判所は判断しましたが、その他の賃貸契約条項については、証拠不十分のため却下しました。これは、既存の義務を覆すか変更するために必要となる、口頭による契約修正の **明白な証拠基準** を浮き彫りにしています。口頭合意の明瞭さまたは妥当性が曖昧な場合、当事者間で文書による義務を遵守することを目的とする **口頭証拠規則** が、最も重要な法的指針となります。
控訴裁判所は、ノベーションに必要な要件をモドモ夫妻が満たしていないと判断し、下級裁判所の判決を支持しました。法律専門家であるエドゥアルド・P・カグイオガ判事は、義務の修正について解説しています。修正的ノベーションは元の義務を消滅させるのではなく、その主要な条件の一部を変更するものであると説明しています。
モドモ夫妻は、ライウグ夫妻が当初の賃貸契約の修正を否定することを妨げるべきであると主張しましたが、裁判所はエストッペルの原則は適用されないと判断しました。 **エストッペルの原則** は、虚偽の事実の表明または隠蔽、相手の行為への依存の意図、および実際の事実の知識という厳格な要件を満たす必要があります。ライウグ夫妻は、支払いの遅延に対してモドモ夫妻に異議を申し立てる手紙を送っており、沈黙によって合意したという考えは否定されています。
最終的に、裁判所はモドモ夫妻がリース物件に施した改修に対する補償を求める権利はないと判断しました。モドモ夫妻自身が、これらの改善を取り壊したため、補償を受ける資格がないのです。控訴裁判所の判決では、ライウグ夫妻がモドモ夫妻に対して授与した金額は修正されました。契約では固定資産税を比例分担する規定があるため、裁判所は、賃料の滞納額に加えて、未払いの固定資産税27,539.80ペソを支払うように命じることは適切であると考えました。
最高裁判所は、リース物件の使用に対する合理的な報酬として支払われる月額料金は、立ち退きの訴えが提起された2008年7月ではなく、2009年1月から発生すべきであると判断しました。リース物件が引き渡された2009年11月までの期間が対象となります。裁判所は、貸し出しではないため、債務不履行ではなく、年利12％ではなく、**滞納賃料に適用される金利は年6％** であることも明確にしました。
FAQs
| 本件の重要な問題は何でしたか？ | 本件の重要な問題は、賃貸契約の口頭による修正が、特に月額賃料、段階的賃上げ、固定資産税の支払いの条項に関して有効であったかどうかでした。 |
| ノベーションとはどういう意味ですか？民法上の関連する条項は何ですか？ | ノベーションとは、既存の義務を無効にする義務を修正または置き換えることを意味します。民法第1291条は、義務が修正される方法を規定しており、目的または主要な条件の変更が含まれます。 |
| 修正として認められるために満たさなければならない条件は何ですか？ | 修正として認められるためには、変更の意図を示す **明確かつ明白な証拠** が存在する必要があります。当事者間の明示的な合意によって、またはその行動によって証明される必要があります。単なる推測では不十分です。 |
| なぜ裁判所は月額賃料が減額されたと考えたのですか？ | 裁判所は、ライウグ夫妻が作成した口座明細書と最終的な要求書に減額された月額賃料が表示されており、その減額を認めていることを示す声明があったため、月額賃料が減額されたと考えました。 |
| エスカレーション条項および固定資産税支払条項はなぜ修正されたとみなされなかったのですか？ | 裁判所は、賃料エスカレーションおよび固定資産税支払条項の修正を示す、そのような合意の証拠がないことを理由に、これらの条項は修正されたとはみなされませんでした。 |
| エストッペルの原則とは何ですか？なぜ裁判所は本件に適用されないと判断したのですか？ | エストッペルの原則とは、自分が表現した言葉や行動によって、事実関係について誤解させて他人に不利益をもたらした場合に、その内容と異なる主張をすることを禁じる法原則のことです。裁判所は本件において、ライウグ夫妻は受領済みの支払いに異議を申し立てる手紙を送信していたため、モドモ夫妻の主張を黙認していなかったと判断しました。 |
| なぜモドモ夫妻は改善工事に対する補償を求める権利がないのですか？ | モドモ夫妻は改善工事を解体し、物件から撤去したため、物件の改善を続けるか補償を行うという選択肢をライウグ夫妻から奪ってしまいました。そのため、もはや存在しない物件について補償を求める権利がないと判断しました。 |
| 賃料の滞納と固定資産税に適用される金利はどれくらいですか？ | 裁判所は、債務不履行がないため、債務不履行がなくても年利6％を科すと裁定しました。債務不履行または金銭の融資に相当する場合は、金利が高くなる可能性があります。 |
本判決は、賃貸契約またはその他の合意に対する口頭による修正を確立するための実質的な要件を強調しています。当事者は、その義務の修正に同意したことを文書化することを常に行う必要があり、相互に行動しなかったと非難されるのを防ぎ、さらなる法的紛争の可能性を軽減できます。修正を行う場合、法律事務所などの弁護士を雇うことが重要です。そうすることで、有効性に関係なく、法的有効性を保護できるようになります。
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免責事項：この分析は情報提供のみを目的として提供されており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた特定の法的助言については、資格のある弁護士にご相談ください。
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