本判決では、フィリピン最高裁判所は、競売物件の買い戻し契約におけるマセダ法（不動産分割払い購入者保護法）の適用について判断を示しました。裁判所は、不動産開発業者が大規模な土地の買い戻し契約において、自らの保護を目的とするマセダ法の適用を主張することは不適切であると判断し、契約解除の有効性を認めました。この判決は、マセダ法の適用範囲を明確化し、本来保護されるべき対象者が、その保護規定を濫用することを抑制するものです。

競売物件の買い戻し契約：マセダ法は誰を保護するのか？

本件は、ダバオ市にある30万平方メートルの土地に関する紛争です。この土地は、以前はダバオ・ゴールドランド・デベロップメント・コーポレーション（以下「ゴールドランド」）が所有していましたが、フィリピン商業銀行（PBCOM）への抵当権が実行され、ユニマーク・インベストメンツ・コーポレーション（以下「ユニマーク」）を経て、最終的にスター・アセット・マネジメント・ロポアス（以下「スター・アセット」）が取得しました。その後、ゴールドランドは競売手続きの有効性を争い、スター・アセットとの間で、分割払いで土地を買い戻すことを約する和解契約を締結しました。ゴールドランドは義務を履行できず、スター・アセットは契約を解除。ゴールドランドの権利承継人であるフットヒルズ・リアルティ・アンド・デベロップメント・コーポレーション（以下「フットヒルズ・リアルティ」）が、権利保全のために所有権移転証書（TCT）に異議申し立てを登録しました。

スター・アセットは、フットヒルズ・リアルティの異議申し立ての取り消しを求めて訴訟を提起。フットヒルズ・リアルティは、マセダ法に基づき、正式な解除通知が送付されなかったため、和解契約の解除は無効であると主張しました。地方裁判所および控訴裁判所は、マセダ法が適用されるとして、異議申し立ての取り消しを認めませんでした。スター・アセットは、ダラス・エナジー・アンド・ペトロリアム・コーポレーション（以下「ダラス・エナジー」）に権利を譲渡したため、当事者として訴訟に参加しました。

最高裁判所は、マセダ法の適用範囲を検討しました。マセダ法は、分割払いによる不動産購入者を保護することを目的としており、住宅用不動産の分割払い販売に適用されます。同法は、特に住宅不足の問題を抱える中低所得者層を、不動産開発業者による不当な契約条項から保護するために制定されました。購入者が少なくとも2年分の分割払いを済ませている場合、その後の支払いが滞った場合には、一定の猶予期間が付与され、契約解除の場合には、一定の払い戻しを受ける権利が認められています。しかし、本件のフットヒルズ・リアルティは不動産開発業者であり、対象となる土地も30万平方メートルという広大な面積を有しています。

最高裁判所は、フットヒルズ・リアルティのような不動産開発業者が、自らを保護するために制定されたマセダ法を主張することは、その趣旨に反すると判断しました。また、スター・アセットは、ゴールドランドに対し、支払いの遅延を理由に、支払いを催告し、履行遅滞による契約解除の意思表示を行っています。この催告は、契約解除の要件を満たしていると判断されました。和解契約が有効に解除された以上、フットヒルズ・リアルティによる異議申し立てを継続する根拠は失われたと結論付けました。

異議申し立ての取り消し手続きについて、最高裁判所は、所有権移転証書に登録された異議申し立てを取り消すには、裁判所の命令が必要であることを確認しました。これにより、関係者の権利を保護し、不動産取引の安定性を確保します。本判決は、マセダ法の適用範囲を明確化し、本来保護されるべき対象者が、その保護規定を濫用することを抑制する重要な判例となりました。

FAQs

本判決は、マセダ法の適用範囲を明確化し、不動産取引における公正さを確保する上で重要な意義を持ちます。今後、同様の紛争が生じた場合には、本判決が重要な参考となるでしょう。

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出典：STAR ASSET MANAGEMENT ROPOAS, INC. VS. REGISTER OF DEEDS OF DAVAO CITY, G.R. No. 233737, 2021年2月3日