最高裁判所は、ある土地の登録が他よりも早いからといって、その登録が常に優先されるわけではないと判示しました。特に、先行登録の基盤となる測量に詐欺または不正行為があった場合、後続の登録であっても有効と判断されることがあります。これは、Torrens制度における「登録は所有権の取得手段ではない」という原則を再確認するものです。

登録の早さが決め手？詐欺的な測量と土地所有権を巡る争い

本件は、Yu Hwa Ping夫妻（以下、「Yu夫妻」）とAyala Land, Inc.（以下、「ALI」）との間の土地所有権を巡る争いです。Yu夫妻は、Spouses Andres Diaz and Josefa Mia（以下、「Diaz夫妻」）から土地の一部を購入しました。Diaz夫妻は、1921年に測量図（Psu-25909）を作成し、1970年に所有権を取得していました。一方、ALIは、Dominador MayugaやEduardo C. Guicoといった複数の個人から土地を購入し、これらの土地の測量図（Psu-47035やPsu-80886など）に基づいて所有権を取得していました。

ところが、これらの測量図には多くの不正な点が見つかりました。Yu夫妻は、ALIが所有権を取得した土地の一部が、自分たちが所有する土地と重複していることに気づき、ALIの所有権の無効を求めて訴訟を提起しました。主な争点は、ALIの所有権の根拠となる測量図に不正があるかどうか、そして、先行して登録された所有権が常に優先されるのかどうかでした。

地方裁判所（RTC）は、Yu夫妻の主張を認め、ALIの所有権を無効と判示しました。RTCは、ALIの所有権の根拠となる測量図に多くの不正な点があることを指摘し、Yu夫妻の所有権が優先されると判断しました。しかし、控訴院（CA）は、RTCの判決を覆し、ALIの所有権が優先されると判断しました。CAは、ALIの所有権がYu夫妻よりも早く登録されたため、ALIの所有権が優先されると判断しました。

この判断に対し、Yu夫妻は最高裁判所に上訴しました。最高裁判所は、CAの判決を覆し、RTCの判決を支持しました。最高裁判所は、先行登録が絶対的なものではないと判示しました。特に、先行登録の根拠となる測量図に詐欺や不正行為があった場合、後続の登録であっても有効と判断されることがあります。最高裁判所は、ALIの所有権の根拠となる測量図には、多くの不正な点が見られることを指摘しました。例えば、同じ測量技師が複数の測量図を作成しているにもかかわらず、土地の所在地が異なっていたり、測量図に記載されている記念碑の設置時期が測量図の作成時期よりも後であったりするなどの不正な点がありました。

最高裁判所は、これらの不正な点から、ALIの所有権の根拠となる測量図は無効であると判断しました。その結果、ALIの所有権も無効となり、Yu夫妻の所有権が優先されることになりました。最高裁判所は、この判決において、Torrens制度における「登録は所有権の取得手段ではない」という原則を再確認しました。つまり、土地の登録は、所有権を証明するものであっても、それ自体が所有権を新たに生み出すものではないということです。

さらに、最高裁判所は、ALIが善意の購入者ではないと判断しました。ALIが土地を購入した際、既に訴訟が提起されていたり、所有権に関する異議申し立てがあったりしたため、ALIは土地の所有権に疑義があることを知っていたはずだと判断されました。

本件は、先行登録が絶対的なものではなく、詐欺や不正行為があった場合には、後続の登録であっても有効と判断されることがあることを明確に示しました。この判決は、土地取引を行う際には、単に登録の早さだけでなく、その根拠となる測量図やその他の書類を十分に確認する必要があることを強調しています。また、土地の所有権を主張する際には、不正な測量図に基づく登録に対抗する手段があることを示唆しています。

FAQs

本件の主要な争点は何でしたか？	本件の主要な争点は、ALIの所有権の根拠となる測量図に不正があるかどうか、そして、先行して登録された所有権が常に優先されるのかどうかでした。
最高裁判所はどのような判断を下しましたか？	最高裁判所は、先行登録が絶対的なものではないと判示し、ALIの所有権を無効と判断しました。
ALIの所有権の根拠となる測量図には、どのような不正な点がありましたか？	ALIの所有権の根拠となる測量図には、同じ測量技師が複数の測量図を作成しているにもかかわらず、土地の所在地が異なっていたり、測量図に記載されている記念碑の設置時期が測量図の作成時期よりも後であったりするなどの不正な点がありました。
最高裁判所は、なぜALIが善意の購入者ではないと判断したのですか？	最高裁判所は、ALIが土地を購入した際、既に訴訟が提起されていたり、所有権に関する異議申し立てがあったりしたため、ALIは土地の所有権に疑義があることを知っていたはずだと判断しました。
本判決は、土地取引を行う際にどのような注意点を示唆していますか？	本判決は、土地取引を行う際には、単に登録の早さだけでなく、その根拠となる測量図やその他の書類を十分に確認する必要があることを示唆しています。
本判決は、土地の所有権を主張する際にどのような手段があることを示唆していますか？	本判決は、土地の所有権を主張する際には、不正な測量図に基づく登録に対抗する手段があることを示唆しています。
Torrens制度とは何ですか？	Torrens制度とは、土地の権利を登録することによって、その権利を保護する制度です。
登録は所有権の取得手段ですか？	いいえ、登録は所有権の取得手段ではありません。登録は、既に存在する所有権を証明するものです。

本判決は、土地の権利関係において、登録の早さだけでなく、その根拠となる測量の適正さや、購入者の善意といった要素も重要であることを示唆しています。土地取引を行う際には、専門家によるアドバイスを受けることをお勧めします。

本判決の特定の状況への適用に関するお問い合わせは、お問い合わせまたはfrontdesk@asglawpartners.comからASG Lawにご連絡ください。

免責事項：この分析は情報提供のみを目的としており、法的助言を構成するものではありません。お客様の状況に合わせた具体的な法的指導については、資格のある弁護士にご相談ください。
出典：SPOUSES YU HWA PING AND MARY GAW, PETITIONERS, V. AYALA LAND, INC., G.R. No. 173141, July 26, 2017