未登記の権利は善意の第三者に対抗できない：フィリピン最高裁判所判例解説

G.R. No. 175291, 2011年7月27日

フィリピンにおける不動産取引において、登記がいかに重要であるかを改めて認識させてくれる最高裁判所の判例があります。今回の判例は、未登記の不動産売買契約が、その後に登記を完了した善意の買受人に対抗できないという、基本的ながらも重要な原則を明確に示しています。不動産取引に関わるすべての人々にとって、この判例は重要な教訓を含んでいます。

はじめに

不動産は高価な財産であり、その取引は複雑でリスクも伴います。フィリピンでは、トーレンス制度という登記制度が採用されており、登記された権利は強力に保護されます。しかし、未登記の権利は、登記された権利に劣後するという原則があります。今回の最高裁判所の判例は、まさにこの原則を具体的に示した事例と言えるでしょう。土地を購入したにもかかわらず、登記を怠ったばかりに、後から現れた第三者に権利を奪われてしまうという、非常に厳しい現実を突きつけています。この判例を詳しく見ていきましょう。

法的背景：フィリピンの登記制度と善意の買受人

フィリピンでは、不動産取引の安全と円滑化のために、トーレンス制度に基づく登記制度が採用されています。この制度の下では、登記簿に記載された権利が優先的に保護され、登記は第三者に対する対抗要件となります。重要な条文として、フィリピン民法1544条（不動産の二重売買）があります。

第1544条　同一の物が数人の買主に売買されたときは、可動産については、善意で最初に占有を取得した者に所有権が移転する。

不動産である場合は、善意で最初に不動産登記所に登記した者に所有権が帰属する。

登記がない場合は、善意で最初に占有を取得した者に所有権が帰属し、それもない場合は、善意で最も古い権原を提示した者に所有権が帰属する。

この条文は、不動産が二重に売買された場合、善意で最初に登記を完了した者が所有権を取得することを明確に定めています。ここで重要なのは「善意」という要件です。「善意の買受人」とは、権利に瑕疵がないと信じて取引を行った者を指します。具体的には、不動産を購入する際に、売主の権利関係を調査し、未登記の権利や抵当権などの負担がないことを確認した上で取引を行う必要があります。しかし、単に権利関係を調査しただけでは「善意」とは認められない場合もあります。例えば、登記簿上の記載と異なる事実を知っていたり、知ることができたにもかかわらず、それを怠った場合は「善意」とは認められません。今回の判例では、この「善意」の解釈が重要なポイントとなりました。

判例の概要：カビガス家 vs. リンバコ家事件

この事件は、カビガス家がリンバコ家らに対して、土地の所有権確認と登記抹消を求めた訴訟です。事の発端は、1948年に遡ります。イネス・オウアノという人物が、サルバドール・コバルデに土地を売却しましたが、この売買は登記されませんでした。その後、オウアノは1952年に、同じ土地をナショナル・エアポート・コーポレーション（NAC）に売却し、NACはこの売買を登記しました。しかし、空港拡張計画が頓挫したため、オウアノの相続人であるリンバコ家らは、NACから土地を取り戻し、登記を回復しました。そして、リンバコ家らは、この土地を複数の会社や個人に売却し、それぞれが登記を完了しました。一方、コバルデから土地を購入したカビガス家は、未登記のまま長年土地を占有していました。そして、リンバコ家らが登記を回復し、第三者に売却したことを知って、リンバコ家らを相手に訴訟を提起したのです。

訴訟の過程は以下の通りです。

• 地方裁判所（RTC）：リンバコ家らの申し立てを認め、カビガス家の訴えを棄却。RTCは、NACが善意の買受人であり、登記を完了したことで、未登記の売買契約は無効になったと判断しました。
• 控訴裁判所（CA）：カビガス家の控訴を、手続き上の不備を理由に棄却。CAは、カビガス家の控訴が法律問題のみを争点としているため、通常の控訴ではなく、最高裁判所への上告（certiorari）であるべきだと判断しました。
• 最高裁判所：CAの決定を支持し、カビガス家の上告を棄却。最高裁判所は、RTCの判断を支持し、NACが善意の買受人であり、登記を完了したことで、カビガス家は土地の所有権を主張できないと結論付けました。

最高裁判所は、判決の中で以下の点を強調しました。

「善意の買受人とは、他者が当該財産に対する権利または利益を有することを知らずに、かつ、そのような通知を受ける前に、公正な対価を支払って財産を購入する者である。」

「買主は、合理的な者が警戒すべき事実に対して目を閉じてはならず、売主の権原に瑕疵がないと信じて善意で行動したと主張することはできない。」

最高裁判所は、カビガス家がコバルデから土地を購入した際、土地がオウアノ名義で登記されていたにもかかわらず、登記簿を確認しなかった点を指摘しました。もし、登記簿を確認していれば、NACに所有権が移転していることを知ることができたはずであり、それを怠ったカビガス家は「善意の買受人」とは言えないと判断しました。また、NACが善意で登記を完了したことについては、カビガス家が具体的な反証を提示できなかったことも、最高裁判所の判断を左右しました。

実務上の教訓：不動産取引における注意点

この判例から、私たちは以下の重要な教訓を得ることができます。

1. 不動産取引においては、登記が非常に重要である：未登記の権利は、登記された権利に劣後します。不動産を購入したら、速やかに登記を完了することが、自己の権利を守る上で不可欠です。
2. 不動産を購入する際は、登記簿を必ず確認する：登記簿を確認することで、売主の権利関係や、抵当権などの負担の有無を知ることができます。登記簿の確認を怠ると、思わぬリスクを負う可能性があります。
3. 「善意の買受人」の要件は厳しい：単に権利関係を調査しただけでは「善意」とは認められない場合があります。登記簿上の記載と異なる事実を知っていたり、知ることができたにもかかわらず、それを怠った場合は「善意」とは認められません。
4. 過去の取引履歴も調査する：今回の判例のように、過去の未登記の取引が、後の登記された権利に影響を与えることがあります。不動産を購入する際は、過去の取引履歴も可能な範囲で調査することが望ましいです。

これらの教訓を踏まえ、不動産取引を行う際は、専門家（弁護士や不動産鑑定士など）に相談し、十分な注意を払うことが重要です。

よくある質問（FAQ）

1. 質問：未登記の不動産を購入した場合、どのようなリスクがありますか？
   回答：未登記の不動産を購入した場合、今回の判例のように、後から現れた第三者に権利を奪われるリスクがあります。また、抵当権などの負担が登記されていなくても、それが有効に成立している場合、権利行使を妨げられる可能性があります。
2. 質問：登記簿はどこで確認できますか？
   回答：登記簿は、管轄の登記所（Registry of Deeds）で確認できます。一般的に、不動産の所在地を管轄する登記所となります。
3. 質問：「善意の買受人」と認められるためには、具体的にどのようなことをすればよいですか？
   回答：「善意の買受人」と認められるためには、登記簿の確認は必須です。それに加えて、売主の身分証明書の確認、過去の取引履歴の調査、現地調査など、可能な限りの調査を行うことが望ましいです。また、専門家（弁護士など）に相談し、法的助言を得ることも有効です。
4. 質問：今回の判例は、どのような不動産取引に適用されますか？
   回答：今回の判例は、フィリピン国内のすべての不動産取引に適用されます。特に、土地の売買、建物の売買、不動産の担保設定など、登記が必要となる取引においては、今回の判例の教訓を十分に理解しておく必要があります。
5. 質問：不動産取引でトラブルが発生した場合、どこに相談すればよいですか？
   回答：不動産取引でトラブルが発生した場合は、まず弁護士にご相談ください。弁護士は、法的観点から問題点を整理し、適切な解決策を提案してくれます。

ASG Lawは、フィリピン不動産法務のエキスパートとして、お客様の不動産取引を全面的にサポートいたします。不動産に関するお悩みやご相談がございましたら、お気軽にご連絡ください。 <a href=