期限切れ後でも認められた不動産買い戻し権：フィリピン最高裁判所の寛大な解釈

[G.R. No. 132497, 1999年11月16日] ルイス・ミゲル・イスマエル＆ヨハン・C.F. カステン V 対 控訴裁判所、パシフィコ・レハノ夫妻

はじめに

不動産の強制執行売却後の買い戻し権は、債務者が財産を回復する最後の機会です。しかし、買い戻し期間は厳格に解釈されるべきなのでしょうか？もし期限をわずかに過ぎてしまった場合、買い戻しは不可能になるのでしょうか？本判例、イスマエル対控訴裁判所事件は、期限後であっても、債務者の買い戻し権を認めた画期的な事例です。本稿では、この判例を詳細に分析し、買い戻し権に関する重要な教訓と実務上の注意点について解説します。

法的背景：買い戻し権とは

フィリピン法において、不動産が強制執行によって売却された場合、元の所有者（債務者）には、一定期間内にその不動産を買い戻す権利が認められています。これを買い戻し権（Right of Redemption）といいます。買い戻し権は、債務者が経済的困難から一時的に財産を失った場合に、それを回復する機会を与えるための重要な法的保護手段です。

旧民事訴訟規則39条30項は、買い戻し期間について以下のように規定していました。

第30条 買い戻しの時期、方法、および支払い金額。通知の送付と提出。
— 債務者または買い戻し権者は、売却後12ヶ月以内であればいつでも、買い戻しを行うことができる。買い戻し金額は、購入金額に、購入日から買い戻し時までの月1％の利息、および購入者が購入後に支払った評価額または税金の金額、ならびに当該金額に対する同率の利息を加えたものとする。（中略）

この規定に基づき、最高裁判所は、12ヶ月の期間を、売却証明書の登録日から360日と解釈していました。これは、1ヶ月を30日、1年を365日とする民法の規定に基づいています。

買い戻し権を行使するためには、債務者は、買い戻し期間内に、買い戻し金額全額を購入者に支払う必要があります。この期間と金額の双方が厳格に遵守される必要があるのが原則です。

事例の概要：イスマエル対控訴裁判所事件

本件は、債権者であるイスマエルらが、債務者であるレハノ夫妻に対して起こした金銭請求訴訟に端を発します。イスマエルらは勝訴判決を得ましたが、レハノ夫妻の財産を特定できず、長期間にわたり判決は執行されませんでした。その後、イスマエルらは判決の再執行訴訟を提起し、これが認められ、レハノ夫妻の土地が強制執行の対象となりました。

1995年3月15日、レハノ夫妻の土地は競売にかけられ、イスマエルらが70万ペソで落札しました。売却証明書には、買い戻し期間が「登録日から1年間」と記載されていました。登録日は1995年7月25日でした。

レハノ夫妻は、買い戻し期間の最終日を1996年7月25日と考え、同年7月16日にイスマエルらの弁護士に対し、買い戻し権を行使する旨を通知し、買い戻し金額の計算書を請求しました。しかし、イスマエルらはこれに応じませんでした。

実際には、1996年は閏年であったため、360日計算では買い戻し期間は1996年7月19日に満了していました。しかし、レハノ夫妻は7月25日まで期間があるものと信じていました。7月25日、レハノ夫妻はイスマエルらの弁護士に買い戻し代金として784,000ペソ（購入代金70万ペソ＋利息84,000ペソ）の支払いを申し出ましたが、弁護士は受領を拒否しました。

翌日、レハノ夫妻は裁判所に買い戻し代金の供託を申し立てました。イスマエルらは、買い戻し期間が既に満了しており、買い戻しは無効であると反論しました。しかし、第一審裁判所はレハノ夫妻の供託を認め、控訴裁判所もこれを支持しました。イスマエルらは最高裁判所に上告しました。

最高裁判所の判断：正義、公平、そして善意

最高裁判所は、控訴裁判所の判断を支持し、イスマエルらの上告を棄却しました。最高裁判所は、以下の点を重視しました。

• 誤解の存在： 売却証明書に「登録日から1年間」と記載されていたため、レハノ夫妻が買い戻し期間の最終日を1996年7月25日と誤解したのはやむを得ない。
• 善意の努力： レハノ夫妻は、買い戻し期間内であると信じていた1996年7月16日に、イスマエルらに買い戻し通知を送付し、買い戻し金額の計算書を請求するなど、買い戻し権を行使する明確な意思を示していた。
• 債権者の非協力的な態度： イスマエルらは、レハノ夫妻からの計算書請求を無視し、買い戻しを妨げるような態度をとった。
• 買い戻し権の趣旨： 買い戻し権は、債務者を保護するためのものであり、その行使は寛大に解釈されるべきである。

最高裁判所は、判決の中で、民法19条を引用し、すべての人は権利の行使においても義務の履行においても、正義をもって行動し、すべての人に正当なものを与え、誠実と善意を遵守しなければならないと述べました。そして、本件において、レハノ夫妻は買い戻し権を行使しようとしており、イスマエルらは上記の民法19条の教えに従うべきであるとしました。また、法律の政策は、買い戻しを妨げるよりもむしろ助けることにあると強調しました。

「…そのような特別な状況が存在する。すなわち、（1）最高入札者（原告ら）は、売却証明書に指示されているにもかかわらず、「購入代金として支払われた評価額または税金の金額の明細書を、買い戻し期間満了の30日前までに提出し、被告（被告ら）にその写しを送付する」ことをしなかった。（2）被告らからの書簡を受け取ったにもかかわらず、原告らおよび執行官ヴィラリンは一切返答しなかった。（3）原告らの弁護士は、問題の不動産が原告らに売却された競売における原告らの代理人であったにもかかわらず、被告らが買い戻し権を行使しようとした際、弁護士フェルナンド・R・アルグエレス・ジュニアは、彼の権限は入札のみに限定されると述べるなど、技術論に終始した。」

最高裁判所は、過去の判例も引用し、買い戻し期間をわずかに過ぎた場合や、買い戻し金額が不足していた場合でも、債務者の善意を考慮して買い戻しを認めた事例があることを指摘しました。本件でも、レハノ夫妻の善意と、イスマエルらの非協力的な態度を総合的に判断し、買い戻しを有効と認めました。

実務上の教訓とFAQ

実務上の教訓

本判例から得られる実務上の教訓は、以下のとおりです。

• 買い戻し期間の正確な把握： 買い戻し期間は、売却証明書の登録日から起算されます。期間の計算には注意が必要です。閏年の影響も考慮する必要があります。
• 早期の買い戻し意思表示： 買い戻し権を行使する意思がある場合は、できるだけ早く債権者に通知し、買い戻し金額の計算書を請求することが重要です。
• 善意と誠実な対応： 買い戻し手続きにおいては、債権者、債務者双方とも、善意をもって誠実に対応することが求められます。
• 専門家への相談： 買い戻し手続きは複雑であり、法的専門知識が必要です。弁護士などの専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることをお勧めします。

よくある質問（FAQ）

Q1. 買い戻し期間はいつからいつまでですか？
A1. 買い戻し期間は、売却証明書が登記所に登録された日の翌日から1年間です。正確な期間は、弁護士や登記所に確認することをお勧めします。

Q2. 買い戻し金額はどのように計算されますか？
A2. 買い戻し金額は、一般的に、落札価格に月1％の利息を加えた金額です。ただし、落札者が固定資産税などを支払っている場合は、それらの費用も加算されます。正確な金額は、債権者または弁護士に確認する必要があります。

Q3. 買い戻し期間を過ぎてしまった場合、もう買い戻しはできませんか？
A3. 原則として、買い戻し期間を過ぎると買い戻し権は消滅します。しかし、本判例のように、特別な事情があり、債務者に善意が認められる場合は、裁判所が買い戻しを認める可能性もゼロではありません。まずは弁護士にご相談ください。

Q4. 買い戻し代金の支払いは現金でなければなりませんか？
A4. 必ずしも現金である必要はありません。本判例では、銀行のキャッシュカードによる支払いが有効と認められています。ただし、債権者との間で支払い方法について事前に確認しておくことが望ましいです。

Q5. 買い戻しをしたいのですが、手続きがよくわかりません。どうすればいいですか？
A5. 買い戻し手続きは複雑であり、専門的な知識が必要です。ASG Law法律事務所までお気軽にご相談ください。経験豊富な弁護士が、お客様の状況に合わせて適切なアドバイスとサポートを提供いたします。

ASG Law法律事務所からのお知らせ

ASG Law法律事務所は、フィリピン不動産法務に精通しており、買い戻し権に関するご相談も多数取り扱っております。本判例のような複雑なケースについても、豊富な経験と専門知識に基づき、お客様の権利実現をサポートいたします。買い戻し権の行使でお困りの際は、<a href=